1. Giriş

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıyı ancak kanunda sınırlı olarak sayılan sebeplere dayanarak ve kanuni süreler içinde tahliye ettirebilir. TBK m. 354 uyarınca bu hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez; sözleşmeye eklenen farklı fesih kayıtları tahliye hakkı vermez. Tahliye davalarında süreler ve dava öncesi şartlar kesin kurallar olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle uygulamada tahliye davalarının önemli bir kısmı daha esastan incelemeye geçilmeden, usul eksikliklerinden reddedilmektedir.

Sınırlı tahliye sebepleri başlıca şu şekildedir:

  • İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)
  • Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)
  • Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)
  • On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 347)
  • Önemli Sebeplerle Fesih Nedeniyle Tahliye (TBK m. 331)
  • Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/1)
  • İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)
  • Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/3)
  • Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)
  • Özen ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye (TBK m. 316)
  • Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye (TBK m. 332)

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay içtihatları uyarınca bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava tarihinde mevcut bulunması aranır. Amaç, gerçekte kira bedelini artırmak ise ihtiyaç samimi kabul edilmez.

2.1.1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Dava Açma Süresi

Dava, sözleşme süresinin bittiği tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü bir süredir. Ancak kiraya veren, dava açacağını süre dolmadan kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bir sonraki kira yılının sonuna kadar açılabilir (TBK m. 353). Bu nedenle sözleşme bitmeden kiracıya ihtarname gönderilmesi ve dava hakkının saklı tutulduğunun belirtilmesi kiraya veren için önemli bir süre kazanımı sağlamaktadır.

2.1.2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Dava Açma Süresi

Önce sözleşmenin TBK m. 328-329'daki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uygun biçimde feshedilmesi gerekir. Taşınmaz kiralarında fesih bildirimi, altı aylık kira döneminin sonu için en az üç ay önce yapılır. Dava, fesih tarihinden itibaren bir ay içinde açılır. Bu sürelerdeki bir hesap hatası yahut yanlışlık, ihtiyaç gerçek olsa bile davanın reddine yol açabilir.

2.2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekli ve bu sırada kullanımı imkansız ise kiraya veren, ihtiyaç sebebindeki sürelerle tahliye davası açabilir. Kiracı içerideyken yapılabilecek tadilatlar bu kapsamda değildir. Yargıtay, onaylı projenin ve gerekli izinlerin dava tarihinde mevcut olmasını aramaktadır.

2.3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Burada yeni malikin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bildirim süresi kaçırılırsa yeni malik, sözleşme döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak zorundadır.

2.4. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yükümlülüğü

İhtiyaç veya yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın kiralananı boşaltma tarihinden itibaren üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz (TBK m. 355/1).

Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355/3). Kiracı bu asgari tutar için zarar ispatı yapmak zorunda değildir; ancak daha fazla zararını ise ispat ederek talep edebilir.

2.5. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça birer yıl uzar ve kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak TBK m. 347/1 uyarınca:

"…on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir."

On yıllık süre, sözleşmenin ilk döneminin bitiminden sonra işlemeye başlar. Üç aylık bildirim süresi kaçırılırsa hak bir sonraki uzama yılına dair ileri sürülebilir. Kiracı kiralananı tahliye etmezse dava, uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

2.6. Önemli Sebeplerle Fesih Nedeniyle Tahliye Davası

Sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez hale getiren önemli bir sebep varsa taraflardan her biri, yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m. 331). Hüküm hem kiraya verene hem kiracıya bu imkanı tanır. Önemli sebebin sözleşme kurulurken öngörülemeyen ve fesheden tarafa yüklenemeyen bir durum olması gerekir.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

3.1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye Süreci

Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerli olması için:

  • Yazılı olması (Noter tasdiki şart değildir, ancak ispat bakımından avantaj sağlar.),
  • Kiralananın tesliminden sonra verilmesi (Sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler kural olarak geçersizdir.),
  • Tahliye tarihinin belli olması,
  • Kiracının serbest iradesine dayanması gerekir.

3.2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini süresinde ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarlar farklı dönemlere ait borçlara ilişkin olmalı ve aynı kira yılı içinde tebliğ edilmelidir. Bu yolda kiracının ihtardan sonra ödeme yapması tahliyeyi engellemez.

3.3. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bu sebep yalnızca konut kiralarında uygulanır. Kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken biliyorsa bu sebebe dayanamayacaktır.

3.4. Kira Bedelinin Ödenmemesi (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Davası

Kira bedelini ödemeyen kiracıya kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca en az 30 gün süre veren yazılı bir ihtar gönderir; sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshederek tahliye davası açar. Daha hızlı yol ise İİK m. 269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibidir. Bu takibe kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; 30 gün içinde borcu öderse tahliyesi istenemez. Ödeme ve itiraz yapılmazsa kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı talep eder.

3.5. Özen ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı binada oturanlar ile komşulara saygı göstermek zorundadır (TBK m. 316). Bu borca aykırılık halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi halde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi veya komşular için durumu çekilmez hale getirmesi halinde ise kiraya veren, ihtara gerek olmaksızın 30 gün önceden yapacağı bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.

3.6. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, ileride doğacak kira bedelleri için kiracıya ve iflas idaresine yazılı olarak uygun bir süre vererek güvence isteyebilir. Bu süre içinde güvence verilmezse kiraya veren, bildirim süresi beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 332).

4. Usul

Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı kararına göre arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra, yani bir aylık dava süresi içinde yapılmalıdır; arabuluculukta geçen süre bu bir aylık süreden sayılmaz.

5. Uygulamaya Yönelik Öneriler ve Sonuç

Tahliye davalarında başarı, çoğu zaman dava açılmadan önce verilen kararlarla belirlenir. Kiraya veren ve kiracı açısından öne çıkan hususlar şunlardır:

5.1. Kiraya veren açısından

  • Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini, sözleşme dönemlerini ve on yıllık uzama süresinin dolacağı tarihi önceden hesaplayın.
  • Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı anda değil, kiralananın tesliminden sonra ve tarihi açıkça yazılmış olarak alın; mümkünse noterde düzenletin.
  • İhtiyaç iddiasını dava açmadan önce belgelerle destekleyin; ihtiyaç sahibinin mevcut kira sözleşmesi, iş ve yaşam koşullarına ilişkin kanıtları hazırlayın.
  • Arabuluculuk başvurusunu sözleşme dönemi bittikten sonra ve bir aylık süre içinde yapın.
  • İhtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra taşınmazı üç yıl süreyle başkasına kiralamayın.

5.2. Kiracı açısından

  • Size tebliğ edilen ihtarname ve ödeme emirlerindeki süreleri, özellikle 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme sürelerini kaçırmayın.
  • Tahliye taahhütnamesinin imzalanma koşullarını, tarihin kim tarafından ve ne zaman yazıldığını not edin; sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütlerin geçerliliği tartışmalıdır.
  • İhtiyaç davasında kiraya verenin iddiasının samimiyetini değerlendirin; tahliyeden sonra yeniden kiraya verme halinde TBK m. 355'teki tazminat hakkınızı göz önünde bulundurun.
  • Kira bedelini banka aracılığıyla ve açıklamalı ödeyin; iki haklı ihtar riskini önlemenin en etkili yolu düzenli ödemedir.

Sonuç olarak tahliye davaları, kanunun kiracıyı koruyan sınırlar içinde, katı sürelere ve şekil şartlarına bağlı olarak yürütülen teknik davalardır. Süre kaçırılması veya arabuluculuk başvurusunun yanlış zamanda yapılması, haksız bulunan tarafın davayı kazanmasına yol açabilir. Bu nedenle sürecin en başında hukuki destek alınması, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hak kayıplarının önüne geçecektir.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Somut uyuşmazlığınız için mutlaka bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.

Av. Burcu Kulotu Gül

BK Legal Hukuk & Danışmanlık

Kaynaklar

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
  • 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
  • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
  • 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
  • Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.